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不動産投資のデメリット?不動産投資をしない理由

不動産投資怖い 壁が落ちてきた

「経済的自由人」「ラットレースを抜け出そう」など、バリバリの「金持ち父さん貧乏父さん」用語を使いつつも、ロバート・キヨサキ氏がおすすめしている 「不動産投資」は自信がないのでやっていません。

理由は

  • 不動産投資の利益率の低さ・実入りが悪く感じる

内藤忍さんこの記事

物件価格(諸費用込み) 1820万円

自己資金  70万円

ローン借入 1750万円

家賃(手取り、毎月)65,960円(家賃から管理費、物件管理費、修繕積立金などを差し引いた金額)

ローン支払い(毎月) 58.079円(35年変動、2.012%、元利均等返済)

受取キャッシュ(毎月)7,881円

家賃は8万円ですが、管理費や修繕積立金などの諸費用が差し引かれ、振り込まれるのが約66,000円/月。ローンの返済は約58,000円ですから、元本返済をしても毎月約8000円の収支のプラスになります。これは金利差があるからです。もし、このまま家賃も管理費もローンの金利も変わらなければ、毎月8000円受取ながら、35年後にはローンを完済できることになります

投資ですから当然リスクはあります。空室リスク、家賃下落リスク、金利上昇リスク、など不動産に特有のリスクをマネージしながら、返済をしていくことになります。

と書かれているのに、衝撃を受けたのですが、1820万円かけて毎月8000円ってめっちゃ少なくないですか?しかも 書かれてある通り、リスクもあるんですよ!

内藤忍さんは不動産投資専門ではなく、不動産投資も分散投資の1つとしてしていらっしゃるのだろうから それもまたいいのでしょう。

でも、
中古住宅+35年後にローン完済できてても、月に8000円しか生み出さないんだ!!!

というのが衝撃的だったのです。

私が賃貸で住んでいる家、築30年近いんですが、給湯器を交換してもらったり、ドアノブが壊れたり、お風呂の電気が壊れたり いろいろ壊れているんです。

大家さんがとてもいい人でめっちゃ頑張ってくれているのですが、マンション内の水漏れがあったり、断水が2回ぐらいあって住人さんに文句言われていたり大変そうです。><

30年も経ったら壊れるものもありますよね。

例えば、アフィリエイトで、脱毛サロンの無料カウンセリングを1人紹介したら、それぐらい~その2倍ぐらいもらえます。

アフィリエイトは無料ブログで始めたら0円で始めれますよね。

記事が全く書けない人でも、全部外注でサイトを作っても、1820万円もかからずサイトが作れます。

アフィリエイトは売り上げがあがるかどうかわからないと言われると、

ほなポイントサイトで自分でクレジットカードを毎月作ったほうが月8000円ぐらいいけるんちゃうかな?と思ったりもするのです。

ポイントサイトが35年続くんか??というのなら、 私がしているリピート系は、ループイフダンもトラリピも足したら月に○万円弱ぐらいにはなるのでそっちのほうがいい気がするんですよね。

そっちもトラリピも永遠に35年同じレンジにいないと言われたらおっしゃる通りだし、

インフレを考えていないと言われたらごもっともなので、ほな株で。 と、不動産投資以上に稼げるのはたくさんあると思うのです。

  • 不動産は持ち運びができない

古い市場が取り壊されて 高いマンションがすぐ前に建って日当たりが悪くなったり、海が見えるのがウリだったのに、新しいマンションが建って海が見えなくなったり、横が空き地だったのにコンビニができたり、夜に窓を開けて何時間もピアノを弾く住人が住んでいたり、スーパーが撤退したり、大学が撤退したり。。。。

  • 日本の不動産は価値が下がっていく?

ヨーロッパは住居が築100年でも建っているし、建物の資産価値があがっていきますが、日本の不動産は新築が1番で、時間がたてばたつほど資産価値が減っていきますよね?

日本は人口は減っているのに新築はバンバン建っているという。。。

友達はオーストラリアで不動産投資をしているのですが、オーストラリアも土地の値段がどんどんあがっていて、買った時よりも今売ったらかなりの利益があるそうです。

数十年前は「3000万円だしたらオーストラリアではプール付きの家に住めるのか?!」と驚愕していたのに、時代は変わりました。

そうなるのなら日本での不動産投資もいいと思うのですが、買う前が一番高くて買ったら値段が下がる状態だと買いたいとは思えず。。

立地が素晴らしいピン立地や資産価値が上がっていく土地の物件を購入できたらいいのでしょうけど、そうなると手がでる金額でもなく。。

それだったら、長期的に考えてあがるであろうアメリカの株や全世界株のインデックス投信とかのほうがいいかなと。

  • 日本の不動産は価値が下がっていくpart2

以前賃貸で一人暮らしをしていた家が 立地はいいんだけど、ボロボロのビルで、トイレも和式トイレを無理やり洋式にしていて、廊下のすぐ前が他の建物になっていて、日も当たらず、部屋の湿気がすごくてカビが生えるし、お風呂のガスも外にありました。

部屋にベランダもなくて、共同の洗濯物干場が屋上にあるんだけど、洗濯物を干していたらしょちゅう物がなくなっていました。(だいたいいつも同じおじいちゃんが私の服を勝手に着てました。)

「若い女性が一人で住むところとちゃうでー」と今は思うのですが、その時はお金がないけど、立地がいいところに住みたかったので、消極的選択でそこに住みつつ、家が快適じゃないので、ほとんど自宅に帰らないという謎の悪循環を起こしていました。

家賃がすごく安いのですが、住人さんも にっちもさっちもいかなくなっている人が多くて、ビルもボロボロで、大家さんもなおさないといけない箇所もいっぱいあるのににっちもさっちもいってないようでした。

ボロボロの家だからか、治安が悪く、我が家に警察が出動する大問題が起きていたのですが、住人さんで私の家に勝手に入ってくる人がいて、その人のおかげで助かったという いいんだか悪いんだかわからないことが起き、結局その家は退去しました。

家賃が高くとれない→ボロボロになっていく→家賃の値下げ→住民の質の低下→問題発生→退去→ますますお金がない

という悪循環を間近で見てしまったので、私にはこの対応策がうかばないんです。

大家さんがもっと早くにリフォームなどをすべきだったのでしょうか。その財源はどこから??

  • 安全性をキープし続けられるか?

一時期、不動産投資をするために物件を探していた時がありました。

ちょうどその頃、沖永良部島で民泊先に泊まらせてもらったのですが、泊まっていた家の壁が壊れて落ちたんです。
不動産投資怖い 壁が落ちてきた

幸い誰もけが人はいなかったのですが、この前日もここで当時2歳の息子と一緒に座って星を見たりしていたので、壁が落ちてきたのにはぞっとしました。

不動産投資、責任重大です!!

自分の持ち物で誰かを怪我させてしまう可能性もあるんですね。

保険があるという問題ではなく、何かトラブルがあった時に良心の呵責に耐えれるかどうかが一番自信がありません。

家は大切!だからこそ経験不足で何の知識もない私がオーナーになる自信がないんですよね。

古民家とかも流行ってますが、耐震性とか大丈夫なのか?と心配になります。

加藤 ひろゆきさんのボロ物件投資など金銭的には手が届きますが、安全面に自信がなく手出しができません。

  • 不動産投資の流動性の低さ

売りたい時にすぐ売れないかも。なかなか売れないかもしれない。

  • 不動産投資は考えなければいけないことが多い!

流動性が低いからこそ、掘り出し物が出てくるとも言われていますよね。

私は校区が良く、土地の値段が高い場所に住んでいるのですが、それでも500万円で広い庭付き一戸建ての投資話がまわってきたことがありました。

周囲の方々が「うっそーん!!!そんな値段でこの辺りでは絶対ないよ!」っていうほどの掘り出し物だったのですが、

ただ、大規模リフォームが必要で、初の不動産投資として取り組むには完成図が描けず、諦めました。

不動産投資、考えることが多すぎますよね!!

物件が購入する価値があるかどうか、リフォームをどこにやってもらうか、どんなリフォームがいいか、リフォームが成功したか、借りてもらうにはどうしたら??

よほどのインテリア好きじゃないと苦行じゃないのでしょうか。。。

リピート系FXみたいに「今レート低い!レバレッジ計算して買う!」だけじゃないんですよね。

  • 事故物件になるかも

大島てるを見てたら いきなり事故物件になる時もあるんだなとぞーっとします。

事故物件でも家賃を下げたら気にせず住んでくれる強者もいるとは思いますが、家賃は下がるんですよね。。

不動産投資で稼いでいる人がいるのは知っているけど、私には自信がない

要するに 私には責任が重大すぎて自信がないのです。

不動産投資でうまくいっている人もいらっしゃるし、「土地は残る!」「不動産投資ほど確実なものはない!」という人もいらっしゃるのですが、個人的には不動産投資の責任の重さにリートで十分かなと思ってしまいます。

相続税対策や税金対策などで不動産投資をするのならいいのかもしれませんが、0円から始めるなら私には無理だなというのが現在の結論です。

現物の投資は、うちでは規制でできないですが、部屋の一部を貸し出す民泊のAirbnbや、一戸建ての駐車場シェアリングサービスなど、持っているリソースを利用するぐらいの気軽なものが無難かと思っています。

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